Почему в 2026 году покупать квартиру в России — роскошь, а не инвестиция

В 2026 году российский рынок недвижимости подошел к парадоксальной черте. Риелторы говорят о росте цен, девелоперы — о высоком спросе, а эксперты — о перетоке средств с депозитов в «бетон». Но давайте посмотрим правде в глаза: для обычного человека, который просто хочет жить в своей квартире или сохранить деньги, покупка жилья, особенно в ипотеку, превратилась в финансовую кабалу с призрачными перспективами. Разберем пять главных причин, почему «своя крыша над головой» — это скорее обуза, чем выгода.

1. Инфляция убивает иллюзию роста: квартира не становится дороже, просто деньги дешевеют

Главный миф, который нам внушают десятилетиями: «Квартира всегда растет в цене, это лучший способ сохранить капитал». В 2026 году этот тезис рассыпается в прах при первом же столкновении с реальной экономикой. Да, номинальные цифры на ценниках ползут вверх. «Ведомости» со ссылкой на экспертов прогнозируют рост новостроек на 13–15% в 2026 году, а вторички — на 8–10%. Но это лишь цифры, которые маскируют обесценивание наших сбережений.

Поймите главное: если вы купили квартиру в 2010 году за 2 миллиона рублей, а в 2025 году продали её за 10 миллионов, это не ваша квартира подорожала. Это рубль подешевел. Вы не заработали — вы сохранили покупательную способность, да и то не факт. Инфляция съедает реальную стоимость актива быстрее, чем растут номинальные цены.

Реальность такова, что этот номинальный рост лишь догоняет обесценивание рубля и удорожание стройматериалов. По данным РБК, в новостройках страны за 2025 год стоимость, в среднем, поднялась на 6,8%, что сопоставимо с уровнем инфляции. Более того, эксперты Российской гильдии риелторов ожидают, что недвижимость если и обгонит инфляцию, то лишь для того, чтобы компенсировать прошлые провалы. Это не инвестиционный рост — это «догоняющий» механизм, который лишь возвращает актив к реальной стоимости после периодов стагнации.

А теперь посмотрим на то, из чего вообще складывается цена квадратного метра. Инфляция определяет удорожание стройматериалов, транспортировки грузов, а также других продуктов и услуг на рынке недвижимости. По данным еженедельного мониторинга НОСТРОЙ, по отдельным категориям стройматериалов рост цен в 2025 году превысил официальный уровень инфляции (7,4%): арматурная сталь подорожала на 14,3%, цемент — на 9,1%, листовая сталь — на 8,2%. Добавьте к этому повышение НДС с 1 января 2026 года с 20% до 22%, что создает риск значительного удорожания строительных материалов, а также прогнозируемое ослабление рубля до 97 рублей за доллар к концу 2026 года, которое неизбежно скажется на импортных материалах и оборудовании. Всё это закладывается в цену квартиры, которую вы покупаете.

Но самое главное начинается после покупки. После подписания акта приема-передачи ваша новенькая квартира становится «вторичкой». А разрыв между первичным и вторичным рынком в 2026 году колоссальный. Сейчас цены квартир на первичном рынке примерно на 61% выше, чем на вторичном. В Москве такая разница достигает 84%. Это означает, что как только вы стали собственником, ваш актив мгновенно потерял в ликвидности — продать его по цене новостройки уже невозможно. Даже если вы сделаете наикрутейший ремонт. Время не стоит на месте: меняются соседи, деградирует инфраструктура, коммуникации изнашиваются, а ремонт устаревает.

Экономисты прямо указывают, что дисконт на вторичном рынке во многом отражает именно физический износ и изменения окружающей среды старого фонда. Ваша квартира не просто не растет в цене — она дешевеет в реальном выражении, даже если номинальная цифра на ценнике ползет вверх. Исключения бывают, но они лишь подтверждают правило: да, квартира в центре Москвы в элитном доме с историей может дорожать быстрее инфляции. Но массовое жилье в спальном районе — это не инвестиция, это потребительский товар длительного пользования, как автомобиль. Разница лишь в том, что машина дешевеет быстрее, а квартира — медленнее, но дешевеет она точно так же в реальном выражении.

2. Фискальный контроль: покупку квартиры не скрыть

Теперь о второй стороне медали — о том, что даже если вы готовы смириться с инфляционной ловушкой и хотите просто купить квартиру за наличные, надеясь сохранить деньги хотя бы номинально, государство выстроило такую систему контроля, что любая крупная покупка становится прозрачной как стекло. Многие до сих пор думают: «Куплю квартиру за наличные, и никто не узнает». В 2026 году это опаснейшее заблуждение, которое может обернуться не только административными, но и уголовными рисками.

С 9 января 2026 года вступили в силу кардинальные изменения в системе финансового контроля за сделками с недвижимостью. Федеральный закон № 522-ФЗ установил новые правила игры. Теперь Росфинмониторинг в обязательном порядке контролирует операции с недвижимостью при превышении определенных порогов. И пороги эти, вопреки ожиданиям, весьма низкие.

Согласно проекту приказа Росфинмониторинга, операция подлежит обязательному контролю, если сумма сделки составляет:

• для кредитных организаций — 75 миллионов рублей;
• для организаций, оказывающих посреднические услуги при сделках с недвижимостью (риелторов, агентств) — 5 миллионов рублей.

Обратите внимание на второй пункт. Фактически это означает, что если вы обращаетесь к риелтору (а без профессионального сопровождения сделка с наличными рискованна), и сумма сделки превышает 5 миллионов рублей, информация автоматически уходит в Росфинмониторинг. А 5 миллионов — это цена обычной однокомнатной квартиры в крупном городе.

Но это еще не всё. Министерство финансов пошло дальше. В январе 2026 года стало известно о новой инициативе: Минфин предложил запретить регистрацию сделок с недвижимостью за наличные, если они превышают 5 миллионов рублей за одну сделку либо 50 миллионов рублей в совокупности за месяц. Предложение разработано в рамках плана мероприятий по «обелению» отдельных секторов экономики, одобренного правительством РФ. По оценке Минфина, отсутствие ограничений создает возможность вовлечения в оборот наличных средств, полученных преступным путем. Цель инициативы — ограничить последующее введение в безналичный оборот наличных денег с неустановленным происхождением.

Если эта инициатива будет принята (а судя по динамике законодательства, это вопрос ближайшего времени), купить квартиру за наличные станет невозможно юридически. Росреестр просто откажется регистрировать сделку.

Но даже до введения этого запрета, уже сегодня любая покупка за наличные — это хождение по минному полю. Давайте смоделируем ситуацию. Вы снимаете с депозита 6 миллионов рублей наличными. Банк, видя крупное снятие, обязан провести проверку. Если вы не можете внятно объяснить происхождение средств (а просто «копил годами» — это не объяснение, нужны документы: договоры купли-продажи предыдущего имущества, декларации 3-НДФЛ, договоры дарения, наследства), банк имеет право отказать в проведении операции и сообщить в Росфинмониторинг.

Допустим, вы всё же получили наличные. Теперь нужно передать их продавцу. Передача крупной суммы наличных вне банковской ячейки — это риск. Вас могут ограбить. Продавец может получить «куклу» — пачку нарезанной бумаги, сверху переложенной купюрами. Доказать ничего будет нельзя. По оценке Российского союза участников рынка недвижимости, ежегодный ущерб от мошеннических действий при наличных расчетах составляет 10-20 миллиардов рублей.

Но даже если сделка прошла гладко и вы стали собственником, возникает новая проблема: налоговая. Росреестр передает данные о сделке в ФНС. Инспекторы видят: у гражданина с официальным доходом, скажем, 50 тысяч рублей в месяц, появилась квартира за 6 миллионов. Это автоматический триггер для проверки. Вас вызовут на комиссию и потребуют объяснить, откуда деньги. Если вы не можете подтвердить доходы, вам доначислят НДФЛ 13% на всю сумму, плюс пени, плюс штраф 20-40% от неуплаченной суммы. Итог может превысить миллион рублей.

И последнее. Когда вы решите продать эту квартиру, вас ждет еще один налоговый сюрприз. Если вы купили квартиру за 6 миллионов наличными (и не можете подтвердить это документально, потому что расписка продавца — не самый надежный документ для налоговой), а продали за 7 миллионов, налоговая может посчитать, что вся сумма 7 миллионов — ваш доход, и начислить налог со всей суммы. Доказывать, что вы покупали её за 6 миллионов, придется через суд, собирая любые бумажки, выписки, свидетельские показания.

3. Ипотечная удавка: переплата, которая убивает будущее

Теперь перейдем к ипотеке — главной финансовой ловушке современности, которая не только опустошает ваш кошелек, но и лишает вас свободы передвижения и выбора. Рыночные ставки, даже после некоторого снижения ключевой ставки ЦБ, остаются запредельными. Средняя рыночная ипотека на вторичное жилье держится около 20-22% годовых. Давайте включим калькулятор и посмотрим на реальные цифры, которые скрываются за красивыми обещаниями «своей квартиры».

Возьмем реальную ситуацию. Скромная однокомнатная квартира в спальном районе крупного города (не Москвы) сегодня стоит около 6 миллионов рублей. Первоначальный взнос — 1,2 миллиона (20%). В кредит берем 4,8 миллиона рублей на 30 лет под 21% годовых.

Ежемесячный платеж составит примерно 84 000 рублей. Именно столько вы будете отдавать банку каждый месяц в течение 30 лет.

А теперь внимание: общая сумма выплат банку за 30 лет составит более 30 миллионов рублей!

Осознайте эту цифру: 30 миллионов. Вы купите ОДНУ квартиру, а заплатите банку за ПЯТЬ таких квартир. Это не переплата — это кабала. Где здесь здравый смысл? Где выгода?

Главный аргумент сторонников ипотеки: «Зато это моя квартира, а не съемная!». Но давайте посмотрим на альтернативу спокойными глазами.

Аренда аналогичной однокомнатной квартиры в том же районе сегодня стоит в среднем 25-30 тысяч рублей в месяц (данные по регионам, не по Москве). Это почти в три раза меньше ипотечного платежа.

Что вы можете сделать с разницей в 54-59 тысяч рублей ежемесячно?

1. Снимать квартиру 30 лет, потратив на аренду около 9-10 миллионов рублей.
2. Оставшиеся 20 миллионов (разница между ипотечной переплатой и арендой) вы можете положить на депозит. При текущих ставках по вкладам (6-13% годовых) к старости у вас будет капитал, который позволит либо купить квартиру за наличные (без всяких процентов), либо просто жить на проценты и путешествовать, а потом оплатить лучший пансионат для комфортной старости.

Ипотека же оставляет вас у разбитого корыта: выплатив в 60+ лет 30 миллионов, вы получите старую квартиру в старом доме с убитым ремонтом и никаких сбережений.

Теперь о том, о чем риелторы молчат. Квартира в ипотеку — это не просто долг, это пожизненная привязка к конкретному месту. Вы не можете просто собрать вещи и уехать, если район начал деградировать или дом превратился в филиал ада.

Представьте: через 5-10 лет после покупки квартиру по соседству купили маргиналы. Они устроили притон, шумят по ночам, в подъезде запах, постоянные драки, милиция приезжает каждый день. Ваша квартира стремительно теряет в цене (потому что никто не хочет жить в таком доме), но продать её вы не можете — нужно отдавать долг банку, а покупателей нет.

Или другой сценарий: район начал застраиваться высотками, исчезли скверы, стало негде гулять с детьми, пробки стали невыносимыми, припарковаться у дома — великая удача, на улицах появился нежелательный контингент. Вы мечтаете уехать в тихий пригород, но не можете — ипотека.

Или самое страшное: дом начал разваливаться. Построили его на скорую руку, пошли трещины, инженерные системы выходят из строя. УК собирает деньги, но ничего не делает. Капитальный ремонт откладывается на десятилетия. Ваша квартира ветшает, и с каждым годом её стоимость падает, а вы продолжаете платить банку, как за новую.

Отдельная песня — новостройки. Если вы въезжаете в только что сданный дом, готовьтесь к тому, что ближайшие несколько лет ваша жизнь будет похожа на жизнь в зоне боевых действий. Это не исключение, а правило. Первые полтора года после сдачи дома закон вообще разрешает проводить шумные работы круглосуточно, без ограничений. Это значит, что вы можете проснуться в 2 часа ночи от звука перфоратора, и ничего не сможете сделать.

Но даже после окончания этого срока ремонты не прекратятся. Кто-то не спешит и делает все сам по выходным, кто-то не мог заняться своей «коробкой» раньше, поэтому активизировался спустя пару лет, кто-то затеял перепланировку, кто-то меняет соседей (а новые соседи снова делают ремонт). Практика показывает, что в новостройке постоянный шум, пыль и грохот могут длиться 5-7 лет, а то и все 10. К этому добавляются проблемы усадки дома (трещины в стенах, перекошенные двери), гарантийные дефекты застройщика, за которые нужно биться годами. Получается, что вы платите ипотеку за право жить на стройке. Звучит как издевательство, не правда ли?

А если случится беда? Эксперты бьют тревогу: у более 40% новых заемщиков ежемесячный платеж по ипотеке превышает 40% от их совокупного семейного дохода. Это критический порог. Достаточно потери работы, болезни или любого другого кризиса — и вы попадаете в долговую яму.

Да, существуют ипотечные каникулы, но это лишь временная отсрочка, а не решение проблемы. Проценты продолжают капать, долг растет. Банкротство? С 2026 года законы стали чуть лояльнее, и часть средств от продажи единственного жилья могут вернуть должнику. Но это слабое утешение: вы все равно потеряете квартиру, испортите кредитную историю и останетесь на улице с жалкими 5% от её стоимости. Ваш дом продадут с торгов за копейки, а вы будете должны банку оставшуюся часть, если торги не покрыли долг.

И помните: при ипотеке вас заставят страховать квартиру (это обязательно), а также жизнь и здоровье (это не обязательно, но банк добавит 1-2% к ставке за отказ, что сделает кредит еще более неподъемным). Это дополнительные тысячи рублей каждый год.

3. Аренда не амортизатор: квартира окупается дольше, чем жизнь

Существует миф, что платить ипотеку всегда лучше, чем «работать на дядю»-арендодателя. Однако математика и законодательные нюансы часто говорят об обратном. Особенно если рассматривать покупку квартиры как инвестицию или сталкиваться с подводными камнями сдачи жилья.

Математика против «инвестиционной» ипотеки

Аналитики «Циана» подсчитали: средняя доходность от сдачи квартиры в аренду составляет всего около 6,1% годовых. Для сравнения, даже с учетом возможного снижения ключевой ставки, банковские вклады сегодня дают от 6 до 13% пассивного дохода — без необходимости делать ремонт, искать жильцов через риелтора или платить налоги.

Если вы планируете купить квартиру в ипотеку, чтобы сдавать её и «отбивать» кредит, то при текущих ставках (от 20%+) это невозможно: арендный платеж может покрыть ипотечный взнос, но не инфляцию, ни амортизацию, ни упущенную выгоду.

Возьмем обычную квартиру в спальном районе за 10 миллионов рублей. Сдать ее можно в лучшем случае за 35-40 тысяч рублей в месяц. В год это 420-480 тысяч. Доходность — 4,2-4,8% годовых. И это до вычета налогов, до ремонта, до страховки и простоев.

А теперь сравните с депозитом. Банки в 2026 году предлагают вклады под 6-13% годовых . Это гарантированный доход, который не требует от вас никаких усилий. Вы не ищете жильцов, не проверяете их документы, не бегаете по судам, если они залили соседей, не делаете ремонт каждые 3-5 лет. Деньги просто лежат и работают.

Но главное — ликвидность. Квартиру нельзя быстро продать, особенно если срочно понадобились деньги. Депозит можно закрыть в любой момент, потеряв только проценты. Квартира же будет продаваться месяцами, и в кризисной ситуации вы отдадите ее за полцены.

Обратная сторона аренды для владельца

Сдавать квартиру — это не только низкая доходность, но и ответственность. Реальность такова:

• Налоги и юридическое оформление. При легальной сдаче нужно платить НДФЛ 13% (если сдавать как физическое лицо), 6% как ИП или налог для самозанятых (4% при аренде физическим лицам). Сдача без договора — это рискованное мероприятие, за которое грозит штраф по факту незаконной предпринимательской деятельности с доначислением налогов за три года. Кроме того Росфинмониторинг и налоговая активно отслеживают крупные суммы наличных. Если вы все же заключаете договор, но на 11 месяцев (чтобы избежать регистрации в Росреестре), вы нарушаете право жильца на временную регистрацию. Без регистрации жилец не может прикрепиться к поликлинике или устроить ребенка в сад, что рано или поздно станет вашей общей проблемой. А значит он может организовать вам проблемы через суд, даже спустя два или три года аренды на ваших условиях, то есть без договора и без прописки.

• Износ и риски. Квартира постоянно изнашивается и требует ремонта. Есть вероятность пострадать от соседского пожара. Жильцы могут залить соседей по вашей вине — не обновили устаревшую стиральную машину, или по своей — испортили мебель. Арендаторы могут организовать притон или разозлиться на то, что вы решили сделать ремонт за счет удержания залога. Залог может не покрыть ущерб, а взыскать компенсацию или выселить через суд возможно в исключительных случаях, но при этом арендатор должен, как минимум, сдавать квартиру по всем правилам Закона, с описью и экспертной оценкой имущества.

Льготная ипотека

Особый случай — покупка квартиры по льготным программам. Если вы взяли жилье, например, по семейной ипотеке под 6%, вы не имеете права сдавать его в аренду. В договоре четко прописано, что вы обязаны проживать в этой квартире сами.

Если банк узнает о сдаче (налоговая может передать информацию о регистрации договора или доходах), он имеет право потребовать досрочного погашения всей суммы кредита по рыночной ставке. В этом случае льготные условия аннулируются, и собственник получает миллионные долги, которые чаще всего невозможно выплатить единовременно.

Элитное жилье как иллюзия больших денег

Посмотрим на цифры. Аналитики рынка элитной недвижимости Москвы фиксируют поразительный разрыв между ожиданиями собственников и реальностью. Средняя ставка предложения элитных квартир в декабре 2025 года достигла почти 500 тысяч рублей в месяц. Звучит внушительно? А теперь посмотрим, сколько реально готовы платить арендаторы. Их средняя запрашиваемая ставка — всего 275 тысяч рублей. Разрыв — 223,9 тысячи рублей. Это значит, что владельцы элитного жилья живут в иллюзорном мире, надеясь на сказочных арендаторов, которых не существует.

Почему так происходит? Потому что люди, способные платить 500 тысяч в месяц за аренду, как правило, уже имеют собственное жилье или могут его купить. Это подтверждают эксперты: при текущих ипотечных ставках даже в элитном сегменте многие предпочитают покупку аренде . Богатые люди не снимают квартиры за полмиллиона — они их покупают. А те, кто снимает, очень тщательно считают деньги и не готовы переплачивать .

К тому же, элитные квартиры могут ждать своих арендаторов месяцами. Представьте: ваша квартира стоимостью 50+ миллионов рублей простаивает полгода без жильцов. Вы теряете арендную плату, но продолжаете платить коммуналку, налоги и, если есть кредит, ипотеку. За это время вы могли бы положить эти 50 миллионов на депозит под 10-13% годовых и получать 400-500 тысяч в месяц вообще без головной боли, без ремонтов, без поиска жильцов и без рисков.

4. Риелторы: переоцененная, а иногда и опасная услуга

Теперь о том, кто должен быть вашим главным союзником в покупке жилья, но на деле часто становится источником финансовых потерь и разочарований. В обществе существует стойкое заблуждение: если обратиться к риелтору, он возьмет на себя бремя поиска, разберется с документами и защитит от мошенников. Но это миф, который может стоить вам сотен тысяч рублей.

Кто такой риелтор и почему он не отвечает за вашу квартиру

По статистике, 81% сделок с недвижимостью в России проходит с участием посредников. Казалось бы, это профессионалы, которые должны гарантировать безопасность. Но реальность такова, что в российском законодательстве до сих пор нет даже определения понятия «риелтор».

Юридически риелтора не существует. Это не профессия, а самозванный статус. Любой человек может назваться риелтором, открыть агентство и брать деньги за услуги. Требования к образованию, квалификации, отсутствию судимости — только обсуждаются в Госдуме, но до сих пор не введены. На этом фоне на рынке появляются самозванцы, дилетанты и откровенные мошенники, которые дискредитируют профессию и подрывают доверие граждан к сделкам с недвижимостью.

По оценкам депутатов, около 70% всех риелторских услуг оказываются в тени: большинство посредников не зарегистрированы, не платят налоги и не несут никакой ответственности за свои действия. При этом объем рынка оценивается примерно в 140 миллиардов рублей. Огромные деньги текут мимо казны, а клиенты остаются один на один с проблемами.

Как появляется риелтор в вашей сделке

Сценарий первый: вы наняли риелтора для поиска. Вы приходите в агентство, подписываете договор, и агент начинает подбирать вам варианты. В этом случае комиссию платите вы. Обычно это те самые 3-5% от стоимости квартиры, которые делятся между вашим агентом и агентом продавца, если тот участвует.

Сценарий второй: вы нашли объявление на ЦИАНе или Авито, позвонили, а там риелтор. Это самая распространенная ситуация. Вы откликаетесь на красивые фото, а вам отвечают: «Я агент, представляю интересы собственника». И тут же сообщают, что комиссию (обычно 50/50) платят обе стороны, или что покупатель оплачивает услуги агента полностью. По факту этот риелтор работает на продавца, но деньги хочет получить с вас. Вы для него — источник дохода, а не клиент, чьи интересы надо защищать.

Во втором случае важно понимать: этот риелтор не работает на вас. Он защищает интересы того, кто платит ему комиссию — продавца. Агент продавца заинтересован в том, чтобы сделка состоялась любой ценой. Ему все равно, что вы потом обнаружите скрытые дефекты, проблемы с документами или обман. Его задача — получить свои проценты. Вам он будет улыбаться, обещать «полное юридическое сопровождение», но по факту он выполняет роль красивого фасада, за которым может скрываться что угодно.

Что реально делает риелтор и как устроена его работа

Для начала разберемся, за что вообще предлагается платить деньги. Риелтор — это посредник между продавцом и покупателем. Стереотип о риелторе, который бегает по городу в поисках вариантов, показывает вам десятки квартир и лично проверяет каждую дверь, безнадежно устарел. В 2026 году работа риелтора выглядит совершенно иначе.

• Он работает с базами объектов — и это не «беготня по городу в поисках вариантов», как думают многие.

Почти всё делается электронно и удаленно. У каждого агентства есть своя накопленная клиентская база и доступ к общим профессиональным базам (типа СБД, где риелторы выкладывают объекты для коллег). То есть риелтор садится за компьютер и выбирает варианты по фильтрам, которые задал покупатель. Ровно то же самое вы можете сделать сами на ЦИАНе или Домклик, где риелтор тоже смотрит варианты.

• Он организует просмотры — договаривается с продавцами (или их агентами) о времени и сопровождает вас на объекты.

Это действительно работа «ногами», но её объем сильно преувеличен. В реальности, имея на руках 10-15 подходящих вариантов из базы, вы можете за пару дней всё посмотреть самостоятельно, созвонившись с продавцами по объявлениям. Часто риелтор даже не присутствует на просмотре лично: он договаривается с продавцом, и вы идете смотреть квартиру самостоятельно.

• Он ведет переговоры — обсуждает цену, торгуется, пытается сбить стоимость.

Но здесь важно понимать: если риелтор представляет продавца, его задача — продать дороже. Если он представляет вас (покупателя), он будет стараться снизить цену. Но в 80% случаев один риелтор работает на сделку сразу с обеими сторонами (так называемая «двойная комиссия»), и чьи интересы он будет защищать — большой вопрос.

• Он проверяет документы и юридическую чистоту.

Вот тут самое интересное. Риелтор собирает справки, заказывает выписки из ЕГРН, смотрит историю переходов прав, проверяет паспорт продавца по базе недействительных, иногда (но не всегда) проверяет продавца на банкротство через ЕФРСБ. Всё это — стандартный набор, который при желании можно сделать самому.

• Подготовка к сделке включает сбор документов, но и здесь риелтор работает удаленно.

Он заказывает выписки из ЕГРН через электронные сервисы, запрашивает у продавца справки, проверяет паспортные данные через базы. Но вся эта работа не требует от него ни специального образования, ни лицензии. По сути, это работа секретаря-координатора.

• Саму сделку сегодня тоже можно провести удаленно.

Электронная регистрация в Росреестре, онлайн-сделки с банком, аккредитивы и банковские ячейки — всё это делается без личного присутствия. Риелтор нужен только чтобы объяснить вам последовательность действий и подсунуть готовые шаблоны договоров.

Сколько стоит работа риелтора и кто платит

С 2026 года комиссии риелторов в России действительно выросли. На рынке вторичного жилья средняя комиссия теперь составляет 3-5% от стоимости квартиры (раньше было 1-3%). То есть при покупке квартиры за 6 миллионов рублей вы отдадите агенту от 180 до 300 тысяч рублей. Это отпуск (отдых в загородном пансионе или горящая путевка за границу). Это год аренды квартиры (в условном Липецке). Это новая мебель или ремонт (обновить кухонный гарнитур).

Почему выросли цены? Риелторы и агентства объясняют это объективными причинами: с 2026 года повысили НДС до 22%, вырос налог на прибыль, ужесточили упрощенную систему налогообложения. Многие ИП и мелкие агентства, которые раньше работали без НДС, теперь вынуждены переходить на общий режим и платить налоги в полном объеме. Их расходы выросли на 5-15%, поэтому они поднимают цены.

Но давайте честно: это лишь официальный повод еще больше поднять стоимость своих услуг. Реальность в том, что рынок недвижимости просел, сделок стало меньше, и агенты пытаются компенсировать падение объема подорожанием каждой отдельной услуги. Налоговая нагрузка выросла — да. Но маржинальность риелторского бизнеса всегда была высокой, а теперь они просто перекладывают свои проблемы на клиентов, прикрываясь государством. В конце концов повышение налогов коснулось всех, но зарплаты у основной массы людей не слишком-то и выросли и, например, парикмахеры не подняли цены в два раза. А риелторы — подняли, потому что могут. Ведь от парикмахера можно отказаться, а от риелтора — как будто бы нет.

К слову, за 2025 год около 15% риелторов распрощались с профессией, а 24-25% малых и средних агентств исчезли бесследно — это значит, что если вы купили квартиру через агентство, которое через год закрылось, вам даже предъявить претензии будет некому.

С новостройками ситуация иная. Там покупатель чаще всего не платит комиссию напрямую. Вознаграждение агенту выплачивает застройщик — это 2-5% от стоимости квартиры. То есть застройщик уже заложил эти деньги в цену квадратного метра. Вы всё равно платите, но не видите отдельной строки. Риелтор в этом случае — просто продавец, который приводит вам клиента. Никакой «помощи» в выборе и защите ваших интересов он не оказывает, потому что его интерес — продать вам квартиру подороже и получить свой процент с застройщика.

Ответственность риелтора: никакая, и вот почему

Самый страшный пункт. Риелтор в России не несет ответственности за результат сделки. Совсем. Вообще.

Если риелтор ошибся, проверил документы плохо, пропустил мошенников, и вы потеряли квартиру — идите в суд. Но суд с риелтора взыщет максимум стоимость его услуг, а не стоимость потерянной квартиры. Потому что договор с риелтором — это договор оказания услуг, а не договор страхования рисков. Он обещал вам «помочь», а не «гарантировать безопасность».

В Госдуме сейчас обсуждают возможность введения лицензирования риелторской деятельности и создания СРО — саморегулируемых организаций, которые бы несли ответственность за своих членов. Обсуждается и страхование профессиональной ответственности, чтобы клиенты могли рассчитывать на компенсацию в случае ошибок или мошенничества. Но пока это только разговоры, которые длятся уже десятилетие. Законопроект все еще находится на этапе разработки, точных сроков внесения в Госдуму нет. В Росреестре планируют в 2026 году заняться регулированием риелторской деятельности, в частности в области квалификации риелторов и качества их услуг, но это тоже только планы.

До тех пор риелторы продолжают работать в серой зоне. Они берут огромные комиссии, но не отвечают ни за что. Их главная задача — довести сделку до закрытия и получить деньги. А что будет с вами потом — их не касается.

Почему среди риелторов много мошенников и хапуг

Ответ прост: потому что вход в профессию открыт всем. Не нужно сдавать экзамены, получать диплом, подтверждать квалификацию. Любой человек, который умеет говорить и имеет доступ к интернету, может назвать себя риелтором.

В результате на рынке оказываются:

• бывшие продавцы, не нашедшие себя в торговле;
• домохозяйки, решившие подзаработать;
• студенты без опыта и знаний;
• мошенники, для которых риелторство — прикрытие для криминала.

Ежегодно, по данным экспертов, 7-8 тысяч человек становятся жертвами мошенников, которых в народе называют «черными риелторами». И значительная часть этих мошенников действует именно под видом риелторов.

Свежий пример: в феврале 2026 года в Ленинградской области задержали группу «черных риелторов». Трое ранее судимых членов организованной группы находили граждан, ведущих асоциальный образ жизни, и предлагали «выгодно» продать их жилье. Они обещали купить взамен более дешевую квартиру, а разницу поделить. В реальности недвижимость регистрировали на себя, перепродавали, а потерпевшие оставались и без жилья, и без денег. Установлена причастность как минимум к шести эпизодам, общий ущерб — более 13 миллионов рублей.

И это только те, кого поймали. Сколько таких лжериелторов продолжают работать — никто не знает.

Реально ли обойтись без риелтора и как проверить квартиру самому

Да, реально. Вся работа, которую делает риелтор, доступна обычному человеку, если подойти к делу с головой и не лениться.

Главный аргумент риелторов: «Мы проверяем юридическую чистоту, вы без нас не справитесь». Давайте посмотрим, что реально можно проверить самостоятельно и насколько это сложно.

Вот минимальный набор действий для проверки квартиры перед покупкой:

1. Заказать выписку из ЕГРН. Это можно сделать онлайн через Госуслуги или на сайте Росреестра. Выписка покажет, кто собственник, есть ли обременения (ипотека, арест, залог), не наложен ли запрет на регистрационные действия. Стоит не дорого, делается быстро. Эксперты рекомендуют заказывать выписку как можно ближе к дате сделки, чтобы получить актуальные данные.

2. Проверить паспорт продавца. На Госуслугах есть сервис проверки паспорта на действительность. Если паспорт просрочен, украден или признан недействительным — сделка невозможна.

3. Проверить продавца на банкротство. Есть открытый реестр — Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ), где можно посмотреть, не находится ли человек в процедуре банкротства. Если продавец банкрот, сделка может быть оспорена.

4. Проверить историю квартиры. Попросите у продавца правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, наследство) и посмотрите, как часто менялись собственники. Если квартира перепродавалась по 5 раз за последние 3 года — это повод задуматься. Продавец может предоставить свидетельство о регистрации права, выданное до 2016 года, но оно не подтверждает актуальность данных — нужна свежая выписка из ЕГРН.

5. Проверить долги по коммуналке. Попросите единый жилищный документ (ЕЖД) или справки от Управляюще компании (УК) об отсутствии задолженности. Долги могут перейти к новому собственнику.

6. Проверить перепланировку. Сверьте планировку с техпаспортом Бюро технической инвентаризации (БТИ). Если есть несогласованная перепланировка, вас могут оштрафовать или заставить всё вернуть обратно.

7. Проверить доверенность. Если продавец действует по доверенности, проверьте ее подлинность на сайте Нотариальной палаты. Бывает, что даже честный посредник только после такой проверки узнаёт, что доверенность потеряла силу. Эксперты советуют по возможности побеседовать с собственником лично.

8. Встретиться с продавцом лично. Посмотрите на человека, поговорите. Убедитесь, что он адекватен, понимает, что продает, и не находится под давлением. Если есть подозрения на счет его самостоятельности в решении продать квартиру, то изучите других заинтересованных лиц в совершении сделки. Если есть вопросы к адекватности, попросите предоставить справку о состоянии психического здоровья.

Всё это можно сделать за несколько дней, потратив намного меньше денег, чем комиссия риелтора. Никакой специальной квалификации не требуется. Более того, есть бесплатные сервисы, которые помогают с проверкой. Например, Домклик от Сбера запустил «Экспресс-отчёт о рисках» — вы просто открываете карточку объекта на их платформе, и через 15 минут получаете данные о количестве собственников, обременениях, арестах и истории переходов прав.

Единственное, на что стоит потратить деньги — это юрист по недвижимости. За 10–20 тысяч рублей он проверит документы, укажет на риски, составит договор. Это в 10 раз дешевле комиссии риелтора и в 100 раз надежнее, чем полагаться на агента, который не несет ответственности.

5. Государство не защищает: почему вы можете остаться без квартиры даже после чистой сделки

Логично предположить, что государственные институты — Росреестр, банки, полиция, суды — должны подстраховать, проверить, защитить. Ведь существуют законы, регламенты, процедуры. Но реальность 2026 года такова: государство не гарантирует безопасность сделки с недвижимостью. Оно создает видимость контроля, но на деле оставляет граждан один на один с мошенниками.

Росреестр: слепой регистратор, который ничего не проверяет

Начнем с главного звена — Росреестра, который регистрирует право собственности. Многие думают: если Росреестр зарегистрировал сделку, значит, всё чисто. Это опаснейшее заблуждение.

Сотрудники столичного Росреестра на недавнем семинаре прямо разъяснили механизм своей работы. Государственные регистраторы проводят правовую экспертизу уже заключенной сделки. Они проверяют документы по формальным признакам: принадлежность имущества продавцу, наличие обременений в ЕГРН, полномочия представителя, если сделка по доверенности.

Но вот что они не делают:

• не проводят криминалистическую экспертизу;
• не проводят почерковедческую экспертизу;
• не присутствуют при заключении договора;
• не присутствуют при подаче документов;
• не проверяют волю участников сделки.

Как прямо заявила замначальника отдела Росреестра Юлия Комарова: «Государственный регистратор не подменяет собой правоохранительные органы и суд». Это значит: если продавец находился под влиянием мошенников, если его заставили подписать договор обманом, если он сам не понимал, что делает, — Росреестр этого не увидит. Его задача — проверить бумажки, а не то, что в голове у человека.

Да, Росреестр проверяет факт смерти участников сделки через ЗАГС, проверяет наличие судебных решений о недееспособности. Но если человек дееспособен, но временно «зомбирован» мошенниками — это вне поля зрения регистратора. ИИ-помощник «ЕВА» формирует отчет, обращает внимание на подозрительные моменты (в соответствии с шаблонами), но окончательное решение принимает человек, который не видел продавца вживую и не слышал его голоса.

Суды: почему правосудие часто на стороне продавца-жертвы

Если мошенничество вскрывается, дело идет в суд. И здесь начинается самое страшное для покупателя. Юристы и правоведы бьют тревогу: российские суды зачастую принимают решения в пользу обманутых продавцов, игнорируя интересы добросовестных приобретателей.

Кандидат юридических наук М.О. Румянцева в своем исследовании констатирует: суды неправильно толкуют и применяют нормы гражданского законодательства о признании сделок недействительными. Они не защищают должным образом права людей, которые купили квартиру честно, заплатили деньги, но оказались жертвами чужого обмана.

Механизм прост: продавец заявляет, что находился под влиянием мошенников, приводит экспертизу о «пороке воли», и суд возвращает квартиру. Покупатель остается и без жилья, и с долгами. Судьи не смотрят на то, что покупатель добросовестный, что он проверил документы, что сделка выглядела чистой. Формально они защищают «слабую сторону», но по факту создают правовую брешь, которой массово пользуются мошенники.

Ситуация настолько критическая, что дошла до Верховного суда. Только в декабре 2025 года Верховный суд восстановил право собственности за покупательницей в деле Долиной, отменив решения нижестоящих инстанций. Но это единичный случай. По статистике, тысячи людей остаются без жилья, и их обращения тонут в судах.

Полиция: сотрудники МВД узнают о преступлениях слишком поздно

Когда человек теряет квартиру из-за мошенников, первая мысль — обратиться в полицию. Там обязательно помогут, вернут жилье, накажут виновных. Реальность 2026 года такова, что правоохранительная система в вопросах недвижимости работает постфактум и с огромными пробелами.

К этому моменту:

• квартира уже продана и переоформлена на нового собственника;
• деньги переведены на криптокошельки или обналичены через дропов;
• «кураторы» находятся за границей или используют подставные номера.

В Иркутской области только за 2025 год в производстве находилось 6 уголовных дел, где потерпевшие под влиянием телефонных аферистов продали свои квартиры. Цифра кажется небольшой, но каждое такое дело — это рухнувшая жизнь человека, оставшегося без жилья.

Главная сложность — установление конечного получателя денег. Мошенники используют:

• дропов — подставных лиц, которые за небольшую плату оформляют на себя карты и счета;
• криптовалютные переводы, которые невозможно отследить после вывода;
• подменные номера и мессенджеры с удаленной перепиской;
• колл-центры, расположенные за границей.

Владельцы счетов, на которые поступают деньги, часто отрицают свою причастность — говорят, что потеряли карту, передали ее знакомому или просто продали доступ к счету за 5 тысяч рублей. Доказать их осведомленность о преступных схемах крайне сложно

Банки: борьба с мошенниками, которая душит своих

Казалось бы, именно они должны отсекать мошеннические операции. С 2024 года действуют жесткие правила: банки обязаны блокировать подозрительные переводы, вводить «период охлаждения», проверять получателей по базе ЦБ. Но на практике эта система работает так криво, что люди массово отказываются от банков.

В преддверии 2026 года россияне столкнулись с эпидемией блокировок. Клиенты крупнейших банков жалуются: им блокируют карты после переводов самим себе — зарплаты со счета на счет, переводов через СБП между своими картами.

История москвички, которая почти месяц не могла получить доступ к своим деньгам после копеечного перевода через СБП на собственную карту, — не исключение, а правило. Другая женщина из Казани два месяца не могла разблокировать карту, предоставила все договоры, скриншоты, справки — безрезультатно.

Банки объясняют: они перестраховываются, потому что боятся штрафов от ЦБ. Проще заблокировать десяток своих клиентов, чем пропустить одного мошенника. С 2026 года перечень признаков мошеннических операций расширили с 6 до 12 пунктов. Теперь подозрение вызовет перевод человеку, которому вы не переводили деньги полгода, если за сутки до этого вы перевели себе более 200 тысяч через СБП.

Логика ЦБ понятна: мошенники часто заставляют жертву сначала консолидировать деньги на одном счете, а потом перевести «куратору». Но на практике под раздачу попадают обычные люди, которые просто хотят распоряжаться своими средствами. Результат: люди уходят в наличные, перестают пользоваться банками, а значит, уходят из-под любого контроля. Стратегия «закручивания гаек» дает обратный эффект — она не защищает, а отвращает от банковской системы.

Почему блокировки — это тупиковый путь

Это попытка лечить симптомы, а не болезнь. Мошенники действуют через психологическое давление, через имитацию государственных органов. Они представляются ФСБ, МВД, Следственным комитетом, Центробанком. Они убеждают людей, что те участвуют в спецоперациях по поимке преступников. И люди верят — потому что боятся государства, потому что привыкли доверять людям в форме.

Адвокат Вероника Полякова справедливо отмечает: «Ни ФСБ, ни полиция, ни другие государственные органы никогда не работают через случайные звонки, не требуют операций с имуществом людей или счетами. Любое подобное требование — сигнал о том, что звонят мошенники».

Но пока государство не научится пресекать этот поток лжезвонков, не научится защищать граждан на входе, любые блокировки будут лишь создавать неудобства для добросовестных людей. Мошенники найдут способ обойти блокировки, а бабушка, которая перевела деньги «спасателям», все равно останется без квартиры.

Вот восстановленный и дополненный финальный блок раздела о мошенничестве. Я вернул все ключевые примеры, включая схемы с участием риелторов и юристов, и выстроил их как кульминацию — как финальное доказательство того, что в этой системе защищаться некому.

Калейдоскоп мошеннических схем: риелторы, юристы и «профессионалы» как часть проблемы

Мы разобрали, почему государственные институты бессильны. Росреестр проверяет формальности, но не волю. Суды часто встают на сторону продавца-жертвы, оставляя покупателя ни с чем. Банки блокируют всех подряд, вынуждая людей уходить в наличные, где их поджидают грабители. Полиция приходит, когда квартира уже продана, а деньги ушли в криптовалюту.

Но самое страшное начинается тогда, когда сами «профессионалы» — риелторы, юристы, нотариусы — оказываются мошенниками или их пособниками. Потому что если нельзя доверять тем, кто должен защищать, значит, доверять нельзя никому.

• Юрист-мошенник: Ставрополь, 1,7 миллиона рублей

Январь 2026 года. Жительница Ставрополя нуждалась в помощи юриста для сделки с недвижимостью. Знакомые посоветовали специалиста — 61-летнюю женщину, которая произвела впечатление опытного профессионала. Юрист запросила за услуги 260 тысяч рублей. Клиентка согласилась и передала наличные.

Спустя время «специалист» сообщила, что возникли сложности и нужна дополнительная плата — еще 1 миллион 480 тысяч рублей. Ставропольчанка взяла кредит и передала деньги. Однако юрист постоянно откладывала сделку, кормила обещаниями, но ничего не делала. Так и не получив результата, гражданка обратилась в полицию.

Правоохранители установили местонахождение фигурантки в Московской области и доставили ее в отдел. В полиции женщина пояснила: она не собиралась выполнять обязательства и потратила деньги на личные нужды. Против нее возбудили уголовное дело по статье «Мошенничество».

Обратите внимание: жертва сделала всё «по правилам» — обратилась к специалисту, заплатила деньги, ждала результата. Но «специалист» оказалась обычной мошенницей, а вернуть почти 2 миллиона рублей теперь придется через суд, и неизвестно, получится ли.

• Черные риелторы: Ленинградская область, 13 миллионов рублей

Февраль 2026 года. Полиция задержала группу черных риелторов, которые несколько лет обманывали жителей Выборгского района Ленинградской области. Трое ранее судимых местных жителей находили граждан, ведущих асоциальный образ жизни, и предлагали «выгодную сделку».

Схема была цинична до предела: «Мы поможем продать вашу старую квартиру дорого. На эти деньги купим вам жилье попроще, а оставшиеся деньги поделим». Люди верили, подписывали документы и теряли всё. Недвижимость мошенники переоформляли на себя, а затем перепродавали. Ни денег, ни обещанного дешевого жилья потерпевшие не видели.

Группа орудовала с 2021 года. Предварительно установлено шесть эпизодов мошенничества, общий ущерб превысил 13 миллионов рублей. У задержанных изъяли автомобили, телефоны и поддельные документы. Самому активному участнику избрали меру пресечения в виде заключения под стражу, подельники дали подписку о невыезде.

Ключевой момент: эти люди уже были судимы за аналогичные преступления, но это не помешало им снова выйти на рынок и продолжить обманывать. Никаких реестров недобросовестных риелторов, никаких запретов на профессию — просто отсидел и вернулся к любимому делу.

• Мошенничество с пропиской: Москва, полмиллиона рублей

Январь 2026 года. Полиция задержала шестерых человек, которые организовали схему обмана с фиктивной арендой жилья в Москве. На популярном сайте висело объявление о возможности прописки в столице. Когда клиенты откликались, им назначали встречу с «собственником» квартиры, на которой присутствовал еще один участник группы, представлявшийся юристом.

Это создавало у людей полную иллюзию легальности и безопасности. После подписания договора аренды аферисты получали оплату — минимум 25 тысяч рублей. Позже «клиентам» возвращали документы и демонстрировали фальшивый отказ в оформлении регистрации. Деньги оставались у мошенников.

Известно о пяти пострадавших, общий ущерб превысил полмиллиона рублей. Оперативники задержали всех участников в Москве, Подмосковье и Волгограде. Среди фигурантов — реальные владельцы квартир, мнимый юрист и оператор, отвечавшая на звонки.

Обратите внимание: в схеме участвовали настоящие собственники жилья, которые сознательно предоставляли квартиры для мошеннических действий. И рядом с ними — человек в образе юриста, который создавал видимость законности.

• Коррупция на госзакупках: жилье для сирот

Январь 2026 года. На Таймыре задержали чиновника и риелтора за мошенничество с жильем для детей-сирот. Схема классическая: покупали недвижимость за бюджетные средства по цене, завышенной более чем в два раза. Разницу клали в карман.

Риелтор разместил объявление о продаже квартир за 3,8 миллиона рублей при рыночной цене менее 2 миллионов. По документам средняя стоимость квадратного метра проходила как 116 тысяч рублей. Управление образования района приобрело две квартиры. Мошенники присвоили себе более миллиона рублей, поделив в равных долях. На допросе признали вину. Им грозит до 10 лет лишения свободы.

А в Челябинской области сотрудница администрации покупала жилье для сирот и переселенцев с такими дефектами, что жильцы не могли там нормально существовать. Квартиры не соответствовали требованиям: некачественный ремонт, в стенах трещины, обои отваливаются, крыша течет. «Потопы были с первого по пятый. Меняли обои, сушили потолки», — рассказывали жильцы. Ущерб бюджету района — более 19 миллионов рублей.

Здесь уже не просто мошенники с улицы, а должностные лица, призванные защищать интересы самых незащищенных граждан.

• Новые технологии: дипфейки и цифровые двойники

Юристы предупреждают: 2026 год стал временем прорыва в технологическом мошенничестве. Развитие искусственного интеллекта и массовые утечки персональных данных создали идеальные условия для новых схем.

Схема выглядит так: мошенники получают паспортные данные владельца под предлогом заключения договора аренды. Затем создают дипфейк — видеоизображение и голос собственника. Используя биометрию или видеозвонки, аферисты дистанционно выпускают электронную подпись и проводят сделку по продаже квартиры по видеосвязи. При нынешнем уровне развития технологий отличить реального человека от цифрового аватара на экране смартфона почти невозможно без специального программного обеспечения.

Для проворачивания таких сделок часто используются подставные лица, которые представляются покупателям как собственники жилья. Обман раскрывается только после заключения договора, когда настоящий владелец начинает требовать вернуть квартиру.

• Имитация госорганов: спецслужбы вызывают

Россиянам в 2026 году следует опасаться «заколдованных» продавцов по примеру Ларисы Долиной. Схемы с пожилыми собственниками, или «бабушкины схемы», остаются самыми распространенными из-за их непредсказуемости и нестабильной судебной практики.

Мошенники могут вести жертву месяцами. Сначала взламывают «Госуслуги», затем звонят от имени сотрудника Росфинмониторинга или ФСБ, сообщая, что квартира выставлена на черные торги или используется для финансирования терроризма. Жертву убеждают фиктивно продать жилье, чтобы «поймать преступников», а вырученные деньги перевести на «безопасный счет».

В МВД подтверждают: новая волна мошенничества нацелена именно на запугивание потерей права собственности на квартиру. После продажи и перевода денег на криптокошелек обман распространяется на близких жертвы. Аферисты предупреждают, что их тоже пытаются обокрасть, и предлагают забрать деньги и ювелирные украшения у всех членов семьи и передать на хранение специальным людям.

Кто становится жертвой и почему защититься невозможно

Полиция, юристы и риелторы приходят к выводу, что тактики мошенников строго сегментированы. Россияне до 40 лет в основном попадаются на уловки через фиктивные объявления о продаже «срочно и дешево» и предложения заработать на инвестиционных крипто-схемах с недвижимостью. В отношении более возрастных жертв применяют психологические уловки, схемы «спасение сбережений» и «помощь следствию».

Самая уязвимая категория — граждане 25-44 лет, страдающие из-за спешки в сделках. Им чаще угрожают схемы с подделкой документов, фишинговыми сайтами, взломом электронных подписей и покупкой обремененного жилья. Пенсионеры — в зоне высокого риска как продавцы, но их доля ниже из-за меньшей активности на рынке.

Сложность проблемы в том, что в результате аферы жертвами оказываются и покупатель, и продавец. Пострадавшие собственники действуют по стандартному сценарию: обращаются в полицию и инициируют суд о признании сделки недействительной. Но надежды на поимку организаторов преступления почти нет, если речь не идет о курьерах и дропперах — низших звеньях схемы. При этом добросовестный покупатель с высокой степенью вероятности может лишиться и квартиры, и денег.

2026 год — время признать, что своё жильё стало роскошью

Перед нами прошла целая галерея мошеннических схем:

• Юристы, которые берут деньги и не выполняют работу
• Риелторы, которые переоформляют квартиры на себя
• Владельцы квартир, участвующие в фиктивных сделках
• Чиновники, закупающие жильё с трещинами в стенах по двойной цене
• Киберпреступники, создающие цифровых двойников
• «Спецслужбы», убеждающие продать квартиру для спасения страны

Ни одна из этих схем не была предотвращена государством на входе. Росреестр не заметил, полиция узнала постфактум, суды разбираются годами, банки блокируют не тех, законы только обсуждаются.

В этой системе вы можете сделать всё «по правилам»: нанять риелтора, пригласить юриста, проверить документы, получить справки, зарегистрировать сделку. И всё равно через месяц остаться без квартиры и с ипотекой, потому что «специалист» оказался мошенником, а государство умыло руки.

2026 год — это время, когда покупка жилья перестала быть «инвестицией в будущее» и стала актом потребления, сродни покупке очень дорогой машины, которая дешевеет сразу после выезда из салона. Ипотека загоняет в долговую яму с переплатой в сотни процентов. Аренда дешевле и даёт мобильность. Депозиты — надёжнее и ликвиднее. А риски потерять и деньги, и квартиру из-за юридических ошибок или мошенников остаются критически высокими.

Государство выстроило систему, в которой:

• Росреестр проверяет бумажки, но не волю продавца;
• суды часто встают на сторону продавца-жертвы, оставляя покупателя ни с чем;
• банки блокируют всех подряд, вынуждая людей уходить в наличные, где их поджидают грабители;
• полиция приходит, когда квартира уже продана, а деньги ушли в криптовалюту;
• законопроекты о защите только обсуждаются, а мошенники действуют сегодня.

Система не защищает. Она лишь создаёт видимость защиты, за которой скрывается правовая анархия и полная безнаказанность мошенников.

Если у вас нет острой необходимости расширяться (например, рождение второго или третьего ребёнка в семье), возможно, в текущих реалиях разумнее снять квартиру и положить деньги на вклад, чем обрекать себя на 30 лет рабства у банка в надежде на призрачный рост цен на «бетон».

Это не паранойя. Это реальность 2026 года, подтверждённая уголовными делами, судебными решениями и тысячами пострадавших.